8 ключових аспектів при виборі будинку дуплекс

Зміст статті

Дуплекс – це проєкт будівництва будинку, призначений для проживання двох сімей. Тобто дуплекс – це будинок, розділений на дві частини. У кожної частини окремий вхід, окремий двір, окрема ділянка, й окреме право власності на ділянку і частину будинку. Ці частини виведені в окремі документи. 

Дуплекс – це зблокована забудова (рядні будинки) тип малоповерхової житлової забудови, при якому розташовані в ряд однотипні житлові будинки блокуються один з одним бічними стінами. Кожен із таких будинків має окремий вхід, невеликий палісадник і, як правило, гараж. Нижче ми наведемо ключові аспекти, на які слід звернути увагу при виборі будинку Дуплекс.

Характеристики дуплексу

Перерахуємо кілька ключових особливостей, а також його відмінності від індивідуального будинку: 

• У кожної секції дуплексу є окремий вихід на ділянку. Свою частину ділянки господар секції використовує як хоче – хоч картоплю садить. Юридично власність землі може бути оформлена по-різному: як часткова, так і належати комусь одному. До цього моменту ми ще повернемося.
• Дуплекс економічніший у будівництві та обслуговуванні завдяки спільному фундаменту, даху, стінам та зовнішнім комунікаціям. А головне – можна заощадити на ціні ділянки.
• Зазвичай дуплекси будують не в чистому полі, а в районах приватної забудови з дорогою землею і в котеджних селищах бізнес-класу.
• Компактна ділянка – зазвичай від чотирьох до восьми соток. Для зайнятих людей це скоріше плюс. Як досвідчений дачник скажу, доглядати за ділянкою понад десять соток займає всі вихідні та відпустки.

Що говорить закон про дома дуплекс?

Такого поняття немає в будівельних нормативах і житловому законодавстві. Є поняття “житловий будинок” або “квартира”, а таунхаусів й дуплексів немає.

У липні 2018 року в містобудівному кодексі з’явилося нове визначення – будинки зблокованої забудови. Це житловий будинок до трьох поверхів включно, у якого є свій вихід на ділянку, а одна або кілька стін без прорізів – спільні із сусіднім будинком.

Щодо зблокованих будинків, їх нормативне визначення можна знайти в Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 24.05.2001 №127.

В абз.5 п.2 Інструкції №127 зазначено, що зблоковані будинки – два та більше житлових (садибного типу, садові, дачні) будинків заввишки не більше чотирьох поверхів, у яких є хоча б одна спільна стіна, збудованих по межі окремих земельних ділянок за різними кадастровими номерами.

В п. 3.14 ДБН В.2.2-15:2019 “Житлові будинки. Основні положення” та в п. 3.19 ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій» визначено, що зблокований житловий будинок – будинок квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на приквартирну ділянку або вулицю.

А одноквартирний житловий будинок згідно п.3.25 ДБН В.2.2-15:2019 “Житлові будинки. Основні положення” визначається як індивідуальний житловий будинок, що має прибудинкову ділянку.

Як оформлена земельна ділянка під дома дуплекс

• Як спільне майно багатоквартирного будинку: тоді будь-які зміни й порядок користування вирішуються загальними зборами власників. Поділ на те, яка ділянка і до якої секції додається, – умовний.
• У частковій власності. У цьому випадку можна укласти між власниками угоду про порядок користування ділянкою або з їхнього дозволу виділити частки в натурі – стати власником частини ділянки, втративши право на решту. Тоді ви можете вільно розпоряджатися своєю частиною, наприклад організувати сад або поставити альтанку. Але є обмеження щодо мінімальних розмірів ділянки, що виділяється, – у більшості регіонів чотири або шість соток.
• Дві індивідуальні ділянки, а замість паркану – спільна стінка. Найкращий варіант, коли всі права на ділянку у вас і не потрібно озиратися на сусідів.

Чим дім дуплекс відрізняється від таунхауса? 

За новим законодавством таунхаус, як і дуплекс – зблоковані будинки. Перевага дуплексу в тому, що у вас один сусід, а в таунхаусі їх може бути до десяти. Бувають таунхауси і з великою кількістю секцій, але їх зазвичай оформляють як багатоквартирні будинки.

У таунхаусі всі власники мають різний уклад життя, і всі одне в одного на виду: один лагодить на подвір’ї мопед, другий приймає гостей, третій – сонячні ванни. Дуплекс комфортніший тим, що менше сусідів і менша ймовірність побутових конфліктів.

Ще в дуплексі більше зовнішніх стін і вікон, а отже, і легше зробити зручне планування, а також орієнтувати вхідну зону: наприклад, можна зробити її за рогом і майже не перетинатися із сусідами. У таунхаусі така можливість є хіба що у двох крайніх секцій.

Мінус дуплексу в тому, що він у середньому дорожчий: у власності більше землі, а загальних конструкцій, комунікацій і майна менше. У таунхаусі витрати діляться на більшу кількість людей.

Які будинки дуплекс можуть зустрітися в продажу?

Сьогодні до продажу на вторинному ринку під виглядом дуплексу може пропонуватися не тільки зблокований будинок, а й також квартира, частина будинку або апартаменти.

• Апартаменти. У курортних районах і рекреаційних зонах, де земля дорога, часто житло будувати не можна. Там під виглядом дуплексу може зустрітися частка в об’єкті комерційної нерухомості – у вигляді апартаментів або номерів для тимчасового розміщення.
• Окрема квартира. У районах, де місцеві правила землекористування і забудови (ПЗЗ) дозволяють будувати тільки багатоквартирні будинки, вам можуть запропонувати квартиру в двоквартирному будинку. У такого будинку можуть бути всі зовнішні ознаки дуплексу, але є спільне майно: ділянка, обладнання та приміщення за межами квартир. Наприклад, це сходові майданчики, коридори, технічні поверхи тощо. Тобто ви не будете господарем горища, підвалу і зовнішніх стін. Ділянка в цьому випадку спільна і поділу не підлягає, а зовнішні стіни і димар вашого каміна – теж не ваші.
• Індивідуальний будинок у частковій власності. У дуплексі, побудованому на ділянці ЇЖВ, правила мирного співіснування такі самі, як у комунальній квартирі: не бажаєте, щоб сусід ходив на вашу половину – укладіть з ним угоду про порядок користування спільним майном; якщо хочете здати свою половину в оренду чи продати – потрібно отримати згоду всіх власників.

Особливості домів дуплекс

Нижче наведені аспекти планування притаманні домам дуплекс:

• В правильно побудованому дуплексу сусідів не видно й не чути. Їх розділяє так звана брандмауерна стіна. Вона розрізає будівлю по вертикалі, від підвалу до горища, і виконує протипожежну функцію.
• Зазвичай це масивна стіна з цегли, чи газобетону, яка до всього іншого дає не погану звукоізоляцію.
• У дуплексі зазвичай більше простору, зовнішніх стін і можливостей планування, тому легше зробити сходи з природним освітленням, просторі тераси і світлі кімнати. Тут більше землі та можливостей для зонування ділянки. Якщо земля у власності, можна знайти місце для альтанки, навісу, госпблоку або невеликого саду з городом.
• Планування і розташування кімнат. Більшість проектів дуплексів – двоповерхові. На першому поверсі розташовують простору кухню-вітальню, а якщо площа дозволяє – житлову кімнату для гостей або вікових домочадців, яким важко користуватися сходами.
• На другому поверсі, як правило, індивідуальні житлові кімнати. Це можуть бути мініатюрні спальні-каюти і просторі хазяйські спальні з індивідуальними гардеробною та ванною.
• Бувають будинки з мансардою і цокольним, тобто заглибленим, поверхом. У цоколі розміщують хобі-кімнати та домашні майстерні. Мансарда – зазвичай додаткова площа, яку облаштовують під потреби родини. Тут можуть бути житлові кімнати, спортзал, творча майстерня або кабінет з бібліотекою. А іноді це просто горище “на виріст” і більше використовується як комора.

Особливості будівництва домів дуплекс в Україні

З дуплексами все складніше, ніж з таунхаусами, оскільки будують їх не тільки професійні девелопери, а й приватні компанії. Часом – це їхній перший досвід.

У випадку з приватниками успіх підприємства сильно залежить від людського фактора: дружні сім’ї можуть вщент посваритися, а майбутній пенсіонер, який будував півбудинку для себе, а половину на продаж, – не розрахувати можливості.

Як результат, в оголошеннях багато недобудованих домів, які наспіх привели до товарного вигляду. А якість і дотримання технологій будівництва там під питанням.

Є ще нюанс. Як правило, приватні компанії будують дуплекси на ділянках ІЖВ, тобто під індивідуальне житлове будівництво. Зводити на таких ділянках будинки на кілька сімей за законом не можна: індивідуальний будинок не розділити на самостійні об’єкти нерухомості. Тому дуплекс оформляють як один будинок із кількома господарями – на правах часткової власності, як у комунальній квартирі.

Великі ж забудовники віддають перевагу землям поселень із дозволеним видом використання “житлове будівництво”, зокрема й для багатоквартирних будинків. Земля в цьому випадку – спільне майно багатоквартирного будинку. Для керуючої компанії це зручніше: вона зберігає за собою контроль за використанням ділянок власниками, може зобов’язати робити огорожі в єдиному стилі або взагалі не робити.

Плюси домів дуплекс

Загалом дуплекс – зручний і перспективний формат житла, який однозначно кращий за квартиру.

Переваги дуплексу перед квартирою такі:

• Немає ліфтів, що ламаються, сміттєпроводу і загальних під’їздів.
• Машину можна ставити у себе під вікнами та не потрібно шукати вільні паркувальні місця в сусідньому дворі.
• Ніхто не ходить над головою, і сусіди не заллють один одного.
• Повна свобода перепланувань: ванну можна поставити хоч посеред кімнати, тоді як у багатоквартирному будинку кухні та санвузли не повинні наїжджати на житлові кімнати сусідів знизу.
• Якщо це повноцінний зблокований будинок з індивідуальною ділянкою, можна робити прибудови та розміщувати додаткові конструкції, не питаючи дозволу сусідів.
• Частину витрат на підключення комунікацій можна поділити. Наприклад, зробити загальний каналізаційний септик або водозабір зі свердловини.

Мінуси домів дуплекс

Мінуси й підводні камені такі:

• Різноманітність організаційно-правових форм призводить до заплутаних відносин власників: замість відокремленого житла виходить комунальна квартира.
• Якщо дуплекс від непрофесійних забудовників, можливі технологічні, планувальні помилки і довгобуд.
• Є сусіди за стінкою і по ділянці. Якщо сім’я галаслива або недоговороздатна – це незручність, але не настільки критична, як у таунхаусі з рядним розташуванням секцій.

Кому підійде дім дуплекс

Насамперед тим, у кого стоїть вибір між великою ділянкою за 70-100 км від міста або маленькою, але в обжитому районі з міською інфраструктурою, де до школи та поліклініки рукою подати.

Такі будинки часто розглядають як довгострокове вкладення, до них придивляються сім’ї з дітьми та літніми батьками. Ось чому:

Якими б чудовими не були стосунки з бабусями та дідусями, ужитися з ними навіть у “трійці” з великою кухнею непросто. Зблокований будинок за площею зазвичай від 100 м², що перевершує трикімнатну квартиру: можна зробити два-три входи і дві кухні.

Є своя земля: щонайменше для розміщення альтанки, паркувального місця, яке ніхто не займає, та дитячого ігрового майданчика.

Дітям також однаковою мірою нудно й в просторій міській квартирі, та за високим парканом на дачі. Зате в малоповерховому містечку з невеликими ділянками – цікавіше і безпечніше: діти грають не на вулиці і не в дальньому кутку за сараєм, а у дворі під наглядом.

Догляд за землею, на відміну від будинку з великою ділянкою, не забирає багато часу.

Якщо ділянка своя, на ній можна поставити госпблок, модульний гостьовий будинок або мобільну лазню: споруди без капітального фундаменту, як правило, можна зводити без обмежень.

Сім’я з маленькими дітьми швидко переросте квартиру і маленьку секцію в таунхаусі. Водночас просторіший дуплекс може бути “житлом на виріст”: можна зробити перепланування відповідно до потреб сім’ї, що змінилися.

Відео як купити нерухомість в Україні – корисні поради від юриста

Хочемо з вами поділитися корисним Ютуб відео з порадами від юриста щодо правил купівлі нерухомості в Україні.

Чи варто купувати дім дуплекс?

Тільки якщо подобається локація, а майбутні сусіди виглядають адекватними. Сусіди – один із вирішальних факторів, адже з ними зустрічаєшся практично щодня.

Вдалий вид на море і мальовничий ландшафт у курортних містечках часто для покупців важливіший за юридичний статус, тому формати “апартаменти” і “комунальна квартира” теж популярні.

Перед купівлею дуплексу важливо вивчити правовстановлювальні документи. У них можуть бути підводні камені, про які ми писали вище. Краще залучити до угоди юриста, який допоможе розібратися з правовим статусом і оцінить ризики.

Щоб не нарватися на замаскований довгобуд, бажано вивчити історію будівництва – щонайменше влаштувати допит із пристрастю старожилам.

Якщо будинок побудований нещодавно, має бути докладна проектна документація, акти приймання, гарантійні талони на інженерне обладнання тощо. Можна також попросити в забудовника фото процесу будівництва: звісно, за ним не визначити марку бетону у фундаменті та якість теплоізоляції в стінах. Але сама наявність документів і фото вже показує, що забудовник відповідально підходить до справи.

Якщо проектно-технічної документації немає або вона неповна, бажано залучити не тільки юриста, а й технічного фахівця, який оцінить стан будинку.

Програма-мінімум перед купівлею дуплексу – огляд основи і грунту навколо фундаменту на предмет просідання, перевірка цілісності будівельних конструкцій, відхилення площі від горизонталей та вертикалей. Оглядати потрібно технічні приміщення: підвал, комори, бойлерні – у них не повинно бути вогкості та грибкової цвілі. Крім того, фахівець має оцінити стан водопроводу, каналізації та системи опалення.

Висновки

Важливо запам’ятати:

1. Не будь-який будинок на дві сім’ї – дуплекс. Дуплекс – це не один, а два індивідуальні будинки зі спільною протипожежною стіною. У кожного будинку – своя адреса і кадастровий номер.
2. Головна ознака зблокованої забудови – глухі стіни без прорізів, що розділяють домоволодіння. Інакше перед нами не зблокований будинок, а той, що зовні нагадує його: двоквартирний або індивідуальний будинок у частковій власності.
3. Ділянка у зблокованого будинку може бути індивідуальною або бути у спільній частковій власності власників.
4. Якщо дуплекс або таунхаус сформовано як багатоквартирний будинок, то його ділянка – у спільній частковій власності і не підлягає поділу. У багатоквартирному будинку несучі стіни, горище і підвал – теж спільне майно.
5. Якщо між двома частинами будинку немає глухої стіни, а над приміщеннями одного власника є приміщення іншого, об’єкт не вдасться розділити на два індивідуальні будинки. 
6. Будь-яка будова, що зовні нагадує дуплекс, може бути індивідуальним, зблокованим або двоквартирним будинком. Визначити тип забудови і форму володіння ділянкою за зовнішніми ознаками ніяк – тільки за документами.

Відповіді на часті питання про будинки дуплекс